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　　从1988年2月11日，福州举行建城史上划时代的爱游戏体育入口第一次国有土地使用权公开拍卖，也是爱游戏平台国内第一次外商专场土地拍卖会，开启了福州楼市元年。时至今日，闽都楼市走过了跌宕起伏的30个年头，福州城市在跳跃式发展。在变大、变高、变靓的同时，福州城建也留下了一些不得不让我们正视和反思的遗憾。

　　前车之鉴，方为后事之师。回顾与总结，是为了更好地思辨发展。今天开始，我们将在公众号上陆续推出“福州地产30年”年度大型系列报道，先期推出的是“思辨篇”系列。边回顾、边思辨，让你真真实实感受福州地产30年的人与事、对与错！

一问

　　南北江滨开发模式到底错在哪？

反思：运营城市，怎样才不辜负黄金地段？

　　去过香港、上海、广州的福州朋友们，想必都见识过维多利亚港的迷幻夜景、夜游过黄浦江和珠江，在那里，你一定被这几个城市鳞次栉比的写字楼群所震撼。反观闽江畔，我们相形见拙，遗憾于福州城建史！

黄浦江夜景

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闽江开发模式，缺乏城市运营智慧！

　　2002年，Yesir刚入贵圈，在有幸入行伊始，就能考察当年国内地产风向标的两个城市---广深楼市，还平生第一次夜游珠江，就被沿江两岸星罗棋布且造型各异的写字楼集群带来的城市形象所折服。其后，夜游黄浦江，更为陆家嘴独具个性的都市楼宇建筑群所震惊。更遑论，城市规划更早、更科学的维多利亚港了。

　　由此，反观我们闽江两岸南北江滨的开发模式，成片成片的住宅，南江滨沿线尤胜。我们在羡慕广州上海等城市靓丽的沿江风景线之时，更应该佩服的是，这些城市的运营者尊重并善于规划利用城市不可再生的黄金地段的决心与恒心。

　　是的，我们这条全长26.2公里、总投资数亿元的世纪工程---江滨大道，和总投资2亿元的金山大桥，在上个世纪90年代中后期，对刚从前线海防到经济前沿城市转变的福州来说，基础尚算薄弱，后发优势还未全面释放，需要“用土地换资金”。于是，有了北江滨300多亩的融侨锦江和南江滨2000多亩的江南水都的“特殊开发模式”。这尚在情理之中。

　　但是，资金缺口有所缓解后，福州在这个城市最美、最稀缺的闽江两岸，从荒滩变黄金地段，从生地变熟地之后，却很难看出城市运营者以责任心来规划、运营这片不可再生也无法推到重来的稀缺土地资源，完全上瘾了“土地鸦片”，陷入“卖地开发住宅、聚拢城建资金”的“土地财政”的泥潭不可自拔。

被住宅抢光地盘的闽江两岸

　　从福州楼市发展史上看，从城市地图上看，在融侨锦江炒熟“江滨板块”概念之后，于先行成熟的北江滨，我们看到这条江滨大道上自西向东又出让土地并开发了融汇江山、江岸名都、碧水芳洲、心家泊、美伦·浩洋丽都、半岛国际、福泰华庭、元洪锦江、君临闽江、亿力江滨、世茂 ·外滩花园、海润·滨江花园、东方名城、蓝波湾、新大陆壹号、名城港湾、长滩美墅等数十个一线江景楼盘。

　　而南江滨板块上，自2800亩的福州超级大盘---江南水都，雄踞绵延几公里的闽江南岸后，可利用的沿江土地资源本来就比北江滨少多了。但在这里，我们依然不难看到大量的沿江一线江景楼盘，如中联·水岸名居、联通花园、旭辉·左海岸、闽发·江湾御景、天俊·蓝水湾、罗马佳洲、太平洋城、中庚·红鼎天下、三盛·巴厘岛、世欧·上江城等。还有2017年下半年即将入市的万科·仓前九里、闽樾湾等。这些大大小小的楼盘基本占光了南江滨稀缺的一线土地资源，鲜有写字楼或大型公建的身影。

　　是的，这些美其名曰“江景豪宅”的高楼，确实在短期内没给闽江两岸形象掉链子。但是，住宅属易耗品，容易老旧，因涉及众多小业主而维修困难。更不论，对区域内难以产生楼宇经济并改善就业，对区域经济贡献难有持续性。

　　幸好2009年左右，福州来了一个发改委主任出身的擅于城市规划运营的市长，在当时尚未被住宅开发吞噬完的北江滨板块的东西两端见缝插针地快速启动了两个CBD。2009年3月27日，福州海峡金融街筹建工程指挥部挂牌；同年11月22日，闽江北岸中央商务区地块正式动迁。

　　此举，虽有“亡羊补牢”之嫌，但还是体现出那一届施政者城市运营的智慧与果决！值得点赞！但在南江滨板块的稀缺地段利用上，其后的政府依然我行我素，很少考虑长期的城市运营，不禁令人扼腕叹息！

　　02

错过了闽江，我们还能错过三江口吗？

　　是的，很多熟悉福州房地产的读者可能也会有一个质疑：时至今日，福州还有大量的写字楼和商办物业空置，这些值钱的好地块不做开发住宅，难道再开发写字楼吗？那不是又增加了福州写字楼去库存的压力？

　　这似乎是当政者的无奈和为“土地财政”开脱的一个最佳说辞吧。固然，在这个“屁股指挥脑袋”的快节奏时代，GDP考核对任何一个的城市运营者来说都尤为重要。但身为一方施政者，如果只是一味关注眼前利益，又让子孙后代情何以堪呢？

尚是一张白纸的三江口组团如何更好地规划运营？

　　Yesir认为，既然今天的楼市大局是商办过剩、住宅旺销，南北江滨的开发模式也给城市留下了难以根本性改变的遗憾了。作为未来大福州中心的三江口，如同今日闽江，那又是否应该在三江口“三江六岸”稀缺的沿江一线地段上预留出规划地，严控发展业态，二线地块先发展住宅来回笼资金，等片区成熟或将来福州写字楼市场进一步成熟后再招商开发写字楼或地标，发展区域楼宇经济与配套城市公共建筑。更何况，除了板块内的这些二线地块，福州还有其他爱游戏登录入口众多板块和旧城改造项目“可用武之地”。

　　可能又有人会说，福州又不是上海广州这样的一线城市，500强企业不足于支撑庞大的楼宇经济。

　　这个观点貌似正确。但如此说来，福州市政府前几年提出大力发展总部经济、大力引进央企等大型企业的底气又在哪里呢？我们“东扩南进、跨江面海”发展大福州的底气又在哪呢？如果滨海新城，是大福州的必然归宿，大福州的地理区位核心---三江口，还不是我们芸芸上班族的必然聚集地，那一定是我们寅食卯粮又做了一件对不起子孙的错误决策！

　　老子曰：治大国如小烹。治一国如此，治一城亦如此。具体如何规划运营，方能留载福州城建史？至少不被悠悠众口所淹没！主要还是取决于城市运营者的责任心与智慧了！

【本篇未完，待续！周五公众号见！】

　　Yesir房谈》》

　　造梦30年，就差“负责”两字！

　　30年，对历史长河而言，弹指一挥间；但对一个1988年刚刚开启元年的行业来说，若以百年大业而计，也算是从呱呱坠地到而立之年。

　　这30年，福州城市因地产而美丽，地产也因城市而高歌猛进。在创造宜居模式、改善人居水平的同时，我们对这片生养的不可再生的土地“负责”过吗？

　　尤其在最黄金的年华、最珍稀地段上，能不给她和后人留下遗憾吗？

　　当她以地标形象烂尾时，我们为之竭尽全力了吗？

　　当你又希望凭借她造梦拓城时，又考虑过“地尽其能”了吗？

　　再往小而言之。这样一个为地方GDP贡献巨大的支柱行业，在福州，居然没有一个相关主管部门或协会等机构，为她做哪怕再简单的大事记完整梳理，更别谈修史立传？要找些资料，也貌似要“史海钩沉”！

　　再难之事，既然选择做了，就为自己喝彩鼓劲吧！只是希望，以史为鉴，思辨得失，让我们的施政者和开发者在城市运营与行业发展上，多一些责任，少一些短视。

　　倘能如此，便是修史明志者之初心！我还能夫复何求什么呢？！

　　【Yesir其人】

　　叶传杰，资深媒体人，财经作家，行业观察家。原东南快报社房产事业部总经理兼主编，从事地产媒体15年，策划与操盘“悬赏百万·水都四湖征名”、全国第一本楼市护照、前后四届海峡房地产论坛等近百个经典房地产策划案例，发表专题、专访、评论等文章、诗歌150万字，著有《地产江湖》、《地产启示录》姊妹篇两本专著。

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